120. Ce n’est pas un code secret, c’est le nombre de jours au-delà duquel louer sa résidence principale devient une course d’obstacles administratifs. Le plafond des 120 jours par an pour la location de la résidence principale s’applique dans toutes les communes, sans distinction de taille. Toutefois, certaines villes imposent des démarches supplémentaires, comme la déclaration préalable ou l’obtention d’un numéro d’enregistrement.
La loi Le Meur, attendue en 2025, prévoit de durcir ces règles, notamment dans les zones tendues. Certains motifs, comme une absence prolongée pour raisons professionnelles, permettent de dépasser la limite annuelle sous conditions strictes. Les sanctions administratives, elles, se multiplient en cas de non-respect, avec des amendes pouvant atteindre 50 000 euros.
Location saisonnière en 2025 : quelles limites pour votre résidence principale ?
Le paysage de la location saisonnière n’a jamais été aussi surveillé. Louer sa résidence principale sur Airbnb, Abritel ou une autre plateforme reste possible, mais la durée maximale de location ne se négocie pas. Partout, le cap des 120 jours par an s’impose, que l’on vive à Paris, Bordeaux, Marseille ou Lyon. Cette règle concerne uniquement la résidence principale, c’est-à-dire le bien occupé au moins huit mois dans l’année. On ne passe outre que dans quelques cas précis : mobilité professionnelle, longue hospitalisation, situation exceptionnelle et prouvée. Sans pièce justificative, la tolérance s’arrête là.
Le numéro d’enregistrement devient la pièce maîtresse du puzzle. Dans la majorité des grandes villes, il conditionne la publication même de votre annonce sur les plateformes de location saisonnière. À Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, la vigilance se renforce : les municipalités croisent les fichiers, multiplient les vérifications et les contrôles. En cas de manquement, l’addition grimpe très vite.
Voici les points à retenir pour maîtriser la réglementation :
- 120 jours/an : plafond pour la location saisonnière d’une résidence principale
- Obligation de déclaration en mairie dans de nombreuses communes
- Sanctions : jusqu’à 50 000 euros d’amende en cas de dépassement ou d’absence d’enregistrement
Quant au changement d’usage, il ne concerne que les logements mis en location au-delà de 120 jours par an ou les résidences secondaires. Les meublés touristiques classés peuvent parfois bénéficier de dérogations locales, mais la tendance générale est au resserrement des règles. Les lois dites « Airbnb » et les réformes prévues en 2025 renforcent encore les contrôles, surtout dans les communes où la pression immobilière est forte. Paris et Marseille, par exemple, appliquent des exigences différentes : chaque ville a ses propres subtilités, restez attentif aux arrêtés municipaux.
Peut-on dépasser la durée maximale de 90 jours sur Airbnb ?
Sur Airbnb, la limite s’affiche clairement dans plusieurs grandes villes françaises : impossible de louer sa résidence principale plus de 90 jours consécutifs à un même locataire. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux appliquent cette règle sans concession. L’objectif est limpide : préserver un équilibre entre logements destinés à l’habitation et locations touristiques, éviter que les centres urbains ne se transforment en hôtels déguisés.
La durée maximale de location sur Airbnb ne doit pas être confondue avec le plafond annuel de 120 jours pour la résidence principale. Les plateformes verrouillent parfois automatiquement l’accès à l’annonce lorsque le seuil se rapproche. À Paris, Airbnb suspend la publication sitôt la limite atteinte, sauf exceptions très encadrées.
Dépasser la location Airbnb autorisée, c’est prendre le risque de contrôles renforcés. Les municipalités disposent d’outils précis : elles croisent le numéro d’enregistrement avec les données des plateformes, réalisent des inspections sur place, enquêtent sur la durée réelle des locations. La loi Airbnb prévoit des amendes sévères, jusqu’à 50 000 euros par logement si la réglementation n’est pas respectée.
Voici les seuils et obligations à connaître :
- 90 jours consécutifs : plafond pour un même occupant
- 120 jours/an : seuil global pour une résidence principale
- Obligation de déclaration et d’affichage du numéro d’enregistrement
La transparence reste votre meilleur atout. En cas de contrôle, transmettez sans attendre vos justificatifs à la mairie et respectez toutes les démarches déclaratives pour éviter tout désagrément. La réglementation évolue rapidement : surveillez les communications officielles et les particularités de votre commune.
Lois Le Meur : ce qui va changer pour les hôtes dès l’an prochain
La loi Le Meur redessine le cadre pour les propriétaires de locations saisonnières à compter de 2025. Ce nouveau texte, validé par l’Assemblée nationale, s’attaque à deux aspects majeurs : le régime fiscal micro-BIC et la lutte contre les passoires thermiques. Louer en meublé de tourisme va exiger plus de rigueur et d’anticipation.
Premier changement de taille : l’abattement fiscal sur les revenus tirés des meublés touristiques non classés est réduit, passant de 50 % à 30 %. Cette réforme rapproche la fiscalité des locations courte durée de celle des locations classiques, pour freiner l’attrait fiscal des plateformes dans les zones déjà tendues.
Deuxième évolution : l’interdiction progressive des passoires thermiques dans la location saisonnière. Dès 2025, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne seront plus autorisés à la location. Cette mesure prolonge la politique de rénovation énergétique déjà appliquée au parc locatif classique.
Nouvelles obligations et contrôles renforcés
Pour y voir clair, voici ce que les hôtes devront anticiper :
- Justification obligatoire du classement touristique pour profiter d’un abattement fiscal majoré
- Transmission automatisée des données fiscales aux collectivités locales
- Vérification renforcée de la performance énergétique par les plateformes et les mairies
En cas de manquement, la sanction va bien au-delà de l’amende : le logement pourra être retiré instantanément du marché de la location saisonnière. Airbnb et les autres plateformes devront déréférencer toute annonce non conforme. Les propriétaires n’ont plus le luxe d’attendre : démarches de classement et rénovation deviennent incontournables pour continuer à louer en 2025.
Comprendre les démarches et les risques pour rester en règle
Déclarer sa location saisonnière en mairie s’impose comme la première formalité. Toute résidence principale louée plus de 120 jours par an, ou toute location meublée de tourisme dans les grandes villes, doit détenir un numéro d’enregistrement. Cette démarche, rapide mais impérative, s’effectue en ligne : l’absence de numéro expose à une amende qui peut grimper jusqu’à 5 000 euros.
Respecter la durée maximale de location pour une résidence principale reste incontournable : 120 jours par an en France, 90 jours à Paris. Dépasser ce seuil ouvre la porte aux contrôles et aux sanctions financières. Les plateformes, à commencer par Airbnb, verrouillent automatiquement les calendriers dès que la limite légale est atteinte. Les propriétaires doivent donc surveiller de près la location durée et conserver tous les documents justificatifs à portée de main.
Autre point à ne pas négliger : les copropriétés fixent parfois leurs propres règles. Certaines interdisent la location meublée touristique, d’autres la soumettent à un vote en assemblée générale. Avant toute mise en location, un coup d’œil attentif au règlement de copropriété s’impose.
La conformité au diagnostic de performance énergétique devient également décisive. Dès 2025, tout logement classé F ou G sera automatiquement exclu de la location saisonnière si aucun travail de rénovation énergétique n’a été effectué. Les plateformes déréférenceront les annonces concernées, sans préavis.
Quelques réflexes à adopter pour rester du bon côté de la loi :
- Obtenez votre numéro d’enregistrement dès que possible.
- Respectez à la lettre les plafonds de durée maximale de location selon la ville.
- Anticipez les demandes et contraintes de la copropriété et de la mairie.
- Faites réaliser un diagnostic énergétique à jour.
Le contrôle devient automatique dès qu’une irrégularité est détectée. Les collectivités croisent désormais les fichiers fiscaux, les numéros d’enregistrement et les annonces publiées en ligne pour repérer tout écart. Les règles serrent la vis, il ne suffit plus d’espérer passer à travers. En 2025, la location saisonnière ne s’improvise plus, elle se prépare, se documente, et s’assume jusqu’au dernier formulaire.
