Un contrat d’électricité ne se transmet pas d’un locataire à l’autre. Reprendre le contrat EDF d’un ancien occupant dans un bail meublé est juridiquement impossible : chaque locataire doit souscrire un contrat d’énergie à son nom. Cette règle, souvent mal comprise par les bailleurs qui intègrent l’électricité dans un forfait de charges, entraîne des obligations précises selon la configuration du logement.
Diagnostic électrique obligatoire avant toute mise en location meublée
Le bailleur ne peut pas valablement conclure un bail meublé sans vérifier l’état de l’installation électrique du logement. Le diagnostic électricité est obligatoire pour toute installation de plus de 15 ans, en location vide comme en meublé, depuis le décret n°2016-1105 du 11 août 2016.
Ce diagnostic doit être annexé au contrat de bail dès la signature. L’obligation s’applique à tous les logements depuis le 1er janvier 2018, après une première phase réservée aux immeubles collectifs à compter du 1er juillet 2017.
Sa validité en location est de 6 ans. Un diagnostic expiré au moment de la signature du bail expose le bailleur à un vice de forme. Si l’installation présente des anomalies graves (absence de mise à la terre, disjoncteur défaillant), le propriétaire doit engager les travaux de mise en conformité avant de proposer le logement.
Nous observons que ce point est régulièrement négligé dans les locations meublées de courte durée reconduites tacitement. Le fait que le locataire souscrive ensuite un contrat EDF ou chez un fournisseur alternatif ne dispense en rien le bailleur de cette obligation préalable.
Compteur individuel ou compteur commun : qui souscrit le contrat d’électricité
La réponse dépend de la présence ou non d’un compteur dédié au logement.
Logement avec compteur individuel
Quand le logement dispose de son propre point de livraison (PDL), le locataire souscrit directement un contrat auprès du fournisseur de son choix. Le bailleur n’a aucun droit d’imposer un fournisseur d’énergie particulier. Le locataire choisit librement entre EDF, un fournisseur alternatif ou toute offre disponible sur le marché.
Lors de l’état des lieux d’entrée, nous recommandons de relever l’index du compteur et de le consigner par écrit. Ce relevé sert de base à la facturation du nouveau contrat et protège les deux parties en cas de litige sur les consommations antérieures.
Logement sans compteur individuel
Un propriétaire ne peut pas revendre de l’électricité à son locataire. Quand un compteur commun alimente plusieurs logements, le bailleur conserve le contrat d’énergie à son nom et récupère le coût via les charges.
La mise en place d’un sous-compteur permet de suivre la consommation réelle du locataire, mais ce dispositif ne constitue pas un compteur officiel au sens d’Enedis. Le bailleur ne peut facturer que le montant réel, sans marge ni refacturation au-dessus du tarif du fournisseur.
Forfait ou provision sur charges : l’électricité dans un bail meublé
Le bail meublé offre deux mécanismes distincts pour intégrer les charges, dont l’électricité quand le compteur est commun.
- Le forfait de charges fixe un montant mensuel définitif, négocié à la signature. Aucune régularisation annuelle n’intervient, même si la consommation réelle dépasse le montant prévu. Le bailleur supporte le risque d’un hiver rigoureux.
- La provision sur charges avec régularisation fonctionne comme en location vide : le locataire verse un acompte mensuel, puis le bailleur ajuste en fin de période selon les dépenses réelles. Ce mode impose de conserver les justificatifs et de les tenir à disposition du locataire.
- La troisième option consiste à laisser le locataire souscrire lui-même le contrat d’électricité quand un compteur individuel existe, ce qui simplifie la gestion et supprime toute question de charges liées à l’énergie.
Le choix entre forfait et provision doit figurer explicitement dans le bail. L’absence de mention claire peut entraîner une requalification en forfait par le juge, sans possibilité de régularisation pour le bailleur.
Résiliation et souscription lors du changement de locataire
Le locataire sortant doit résilier son contrat d’électricité avant de quitter le logement. Cette démarche lui appartient : le propriétaire ne peut pas la faire à sa place, mais il a tout intérêt à vérifier qu’elle est bien effectuée.
Le nouveau locataire souscrit ensuite un contrat à son nom. Un délai de quelques jours ouvrés suffit pour activer le contrat, mais nous recommandons d’anticiper la démarche au moins deux semaines avant l’emménagement. Sans contrat actif, le logement reste alimenté temporairement (mise en service par défaut d’Enedis), mais le locataire sera facturé rétroactivement dès souscription.
Entre deux locataires : le contrat de maintenance
Pendant la vacance locative, le logement consomme tout de même (VMC, réfrigérateur, chauffage hors gel). Le propriétaire peut souscrire un contrat temporaire à son nom pour couvrir cette période. Certains bailleurs gardent un contrat permanent au tarif de base pour éviter les allers-retours de souscription.
Cette solution a un coût (abonnement mensuel même sans consommation notable), mais elle évite le risque de coupure et simplifie la gestion entre deux baux.
Points de vigilance pour le bailleur en meublé
Plusieurs obligations s’imposent au propriétaire, indépendamment du type de contrat d’énergie choisi par le locataire.
- L’installation électrique doit respecter les normes de sécurité. Le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou d’un radiateur hors d’usage relève de la charge du bailleur.
- Le diagnostic électrique valide (moins de 6 ans) doit être annexé au bail, sous peine de contestation par le locataire.
- Le bailleur ne peut ni couper l’électricité ni menacer de coupure en cas d’impayé de loyer. Couper l’énergie d’un locataire est illégal, même en situation de conflit.
- En cas de requalification d’une location saisonnière en bail meublé classique (reconduction tacite, durée supérieure à un an), les obligations relatives aux charges, au diagnostic et au contrat d’énergie s’appliquent intégralement.
Le contrat d’électricité en bail meublé reste un sujet technique qui dépend largement de la configuration du compteur. Un compteur individuel transfère la responsabilité au locataire. Un compteur commun oblige le bailleur à gérer la facturation avec rigueur, sans possibilité de marge sur la revente d’énergie. Dans les deux cas, le diagnostic électrique conditionne la légalité de la mise en location.
